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20城首轮集中供地盘点:稳地价效果或不及预期

来源:未知 作者:齐鲁地产 点击:

集中供地认为是“稳地价,稳房价,稳预期”的重要政策保障之一。截至6月24日,除上海和武汉外,已有20城先后完成首轮集中供地。


首轮集中供地体量和节奏如何?能否起到“稳地价、稳房价、稳预期”的作用?


各城市自然资源部门网站及其他公开信息,梳理20城集中供地竞拍规则和土地成交数据,并结合2020年1-5月集中供地城市土地出让情况,尝试对上述问题进行回应。


供地节奏、出让规则各异


苏州、杭州、北京、天津、合肥等地首轮集中供地面积超2020年总供地面积的40%,其中苏州首轮供地224万平方米,占2020年供地面积的55%。青岛、深圳、重庆、宁波、无锡等首轮集中供地面积不足2020年总供地面积的30%,青岛首批集中供地142万平方米,仅为2020年供地面积的17%。


各大城市集中供地节奏不一。绝大部分集中供地城市只有首轮集中供地可以实现年底前开盘,因此部分城市加大首轮集中供地面积占全年比重,如广州首轮集中供地393.6万平方米,占全年宅地计划供应面积的62.6%。


杭州、济南、无锡等城市供地节奏较为稳健,首轮集中供地面积占全年宅地计划供应量的三成左右。深圳、厦门、北京等城市的供地节奏则相对缓慢,深圳首轮集中供地仅出让6宗地块,合计36.19万平方米,约占全年宅地计划供应量的10%。


为“稳地价”,绝大部分首轮集中供地城市均设定地价上限,低于地价上限则“价高者得”,地价触顶进入竞配建、竞自持或摇号环节。部分城市在“限地价”基础上“限房价”,助力“稳房价、稳预期”。在“一城一策”的调控思路下,不同城市基于自身特点对土地出让规则进行调整,首轮土地集中出让规则“百花齐放”。


北京在首轮集中供地中引入房屋销售价格引导机制,多地块设置竞配建公租房面积,竞政府产权份额,竞高标准住宅建设方案等要求,土地出让条件严苛,对房企的资金实力、开发能力和成本管控能力等提出更高要求。


南京首轮集中出让启用“限房价,竞地价”规则,地价触顶直接摇号,房企拿地运气成分增加,小房企拿地空间扩大。较其他城市,南京对开发商综合实力的考察并不严格。


上海在“限地价”和房价、地价联动基础上引入“中止价”概念,竞价至中止价的多家开发商在起始价的110%(即最高报价)范围内进行一次报价,与平均报价最接近且报价较低者得地,既控制土地成交溢价率,又为开发商保留一定利润空间。


成都绝大部分地块采取“设置可售商品住房清水最高销售均价+配建并自持固定体量租赁住房+设置土地最高限价+续竞自持租赁住房面积比例”方式进行拍卖,部分地块要求现房销售,出让条件严格,在“稳地价、稳房价、稳预期”的同时进行“稳质量”新尝试。


也有部分城市首轮集中供地的土地出让条件较为宽松,如重庆并未进行“限房价,竞地价”操作,土拍火热,地价上涨较快。在后续两轮集中供地中,包括重庆在内的部分城市可能会进一步细化、优化土地出让规则。


北广深土地成交楼面价下降


21世纪经济研究院基于中指数据梳理各城市土地出让情况发现,已完成首轮集中供地的20城共成交土地774宗,土地出让金合计9060万元。从20城土拍结果看,首轮集中供地在控制土地成交溢价率和地价方面效果或不及预期。


20城中,5城土地成交溢价率超20%,分别为重庆、杭州、深圳、厦门和宁波,其中重庆土地成交溢价率最高,达38.82%,单宗地块成交溢价率最高近130%。高土地溢价率城市多为房地产热点城市,房企拿地热情高;集中供地带来供地次数减少,增加房企土地储备、城市占有率和团队稳定性等焦虑,驱动房企高价拿地。


6城市土地成交溢价率低于10%,分别为长春、北京、青岛、苏州、长沙和成都,部分城市土地成交溢价率受制于严格的土地出让规则,其余城市低土地溢价率亦受土拍起始价抬升、供应地块自身条件不佳、城市房地产市场表现不佳等因素影响。


或受此影响,22城中还未进行首轮土地集中出让的武汉日前先后两次调高部分预出让地块价格。经调整,5宗地块起拍价涨幅逾20%,其中一地块起拍价上涨31.8%。


首轮土地集中出让广泛分布于4-6月,5月最为集中,加之一般年初土地出让条件会好于年末,为便于比较,21世纪经济研究院将2020年土地成交情况周期统一设定为1-5月。


就土地成交溢价率而言,较2020年1-5月,完成首轮集中供地的20城中,有12城土地成交溢价率下降,其中成都土地成交溢价率下降最多,降幅15.91%。除成都外,北京和宁波土地成交溢价率降幅超10%,长春、福州、厦门、苏州、长沙降幅不足5%。


20城中其余8城土地成交溢价率上升,重庆土地成交溢价率涨幅最大,达31.57%;济南土地成交溢价率从2020年1-5月的0.64%,上涨到12.24%。


较土地成交均价而言,较2020年1-5月,完成首轮集中供地的20城中,仅4城土地成交楼面价下降,分别为广州、北京、深圳和福州,下降区间在32-2667元/平方米之间。价格下降更多受土地出让规则调整影响,以一线城市为主,但地价降幅不大。


其余16城土地成交楼面价均出现不同程度上涨,其中12城土地成交楼面价绝对增长值破千,6城市土地成交楼面价破两千,无锡、厦门和宁波土地成交楼面价上涨5000元/平方米以上。


首轮集中供地“稳地价”效果或不及预期,在后两轮集中供地中,有关部门可能会加强对土地溢价率和土地价格的管控。

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