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连续3个月下跌!深圳二手房价格调控效果显著

来源:未知 作者:齐鲁地产 点击:

“全国都在看着深圳。”深圳二手房或有继续降温空间。


8月16日,国家统计局数据显示,深圳7月二手住宅价格指数环比下滑0.4个百分点,这也是今年5月以来的连续第三个月下跌。


二手房成交量也持续处于低位。根据深圳中原地产的数据,今年6月和7月,深圳的二手房成交量均低于3000套。可供参照的是,去年6-8月,深圳二手房成交量每月均突破10000套,7月更是达到13000余套的峰值。


2020年的“715新政”,被认为是深圳楼市的一个“分水岭”,而今年,调控进一步加码,在发布二手房参考价、打击违规加杠杆等重拳措施之下,深圳的二手房交易进入了一个量价齐跌的周期。


在市场人士的普遍预期下,伴随着调控的持续发力,未来一段时间内,深圳的二手房市场仍将处于低迷状态,价格也有继续下调的空间。


某种程度上,深圳的房地产市场走向、调控措施在全国有着风向标的意义,有业内人士称,“全国都在看着深圳”。以二手房参考价为例,在深圳之后,包括成都、西安、东莞等在内的十多个城市也陆续跟进。


从全国的情况看,国家统计局数据显示,7月,70个城市二手住宅销售价格指数环比、同比涨幅总体回落,在分析人士看来,在当前各类政策管控下,二手房价格整体进入了降温通道。


二手房单月成交


已跌破3000套


2020年4月底,深圳住建局相关人士在本地的一个电台节目中表示,“对于房价上涨,我们不是没有手段,我们准备了很多手段。”


不久后,被称作“715新政”的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》落地,随后,深圳经历了二手房交易显著下降、从低谷逐渐回升的阶段,而今年2月,二手房参考价的发布,进一步助推了楼市的降温。


根据深圳中原地产的数据,今年1-7月,深圳二手房成交量分别为7008套、4166套、6789套、4877套、3027套、2575套和2557套。


一般而言,月成交5000套被视作是深圳楼市的“荣枯线”,以此为标准,今年已有5个月的成交量低于5000套,并且自4月起就呈现持续下滑的趋势,7月的成交量已经触及2013年以来,除春节月份之外的最低点。


8月的情况也不容乐观,深圳市房地产中介协会的数据显示,8月2日至8日,二手房周网签量再度下探,仅为556套,首次跌穿600套关口;8月9日至15日,周网签量为525套,如按此趋势预计,8月网签量难超3000套。


目前的成交量下滑,很大程度是因为在调控的影响下,需求方处于观望状态,而随着二手房市场进入筑底期,成交量还将继续横盘一段时间。


一部分潜在买家的情况属于“被迫观望”,根据去年“715”新政的规定,深圳户籍者需满3年社保才有购房资格。一位白领表示,政策出台前她就已经在考虑买房,但入户深圳后社保尚未满3年,买房计划只能暂停,最快要到明年才有资格。


低迷的二手房成交量也波及了中介行业。8月16日,21世纪经济报道记者联系了罗湖区的一名地产中介,他表示去年“715新政”之后就感觉这一行不太好做,春节前转了行,躲过了今年继续下行的行情。


市场上更是出现了深圳中介行业“离职潮”“关店潮”的传闻。深圳市房地产中介协会在7月底公布了一份数据回应称,以6月30日为时间节点,深圳有效实名登记从业人员数量同比下滑了11.8%,总体仍处于平稳的水平。


该协会还通过调查问卷进行了一次摸底调研,结果显示,已关闭门店且已办理工商注销的门店占总调查样本的2.5%,已暂时停业但未办理工商注销的门店占总调查样本的5.3%。协会同时指出,不可否认,由于市场的持续低迷,房地产中介行业吸引力相比以往确实有所下降。


价格或将继续下跌


今年5月,国家统计局数据显示,深圳二手房价格指数环比下滑0.1个百分点,这是自2019年7月以来深圳市二手房价格指数的首次下滑。


这一下滑被认为具有标志性的意义,表明深圳上一轮的房价上涨开始触顶回落。事实也证明,随后的6月、7月,深圳的二手房价格指数继续下跌,并且跌幅有扩大的趋势。


广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,深圳的调控并没有停止或放松,今年下半年,二手房价格还会继续下跌。


今年4月初,网民公开举报“深房理”违法违规炒房。深圳住建局等七部门迅速成立联合调查处理工作组,近日,有关责任单位和人员已被依法依规启动问责和处罚,2名犯罪嫌疑人被逮捕,3名犯罪嫌疑人被刑事拘留。


这些措施,都传递出了深圳打击住房炒作、稳房价的决心,不只如此,调控还将持续深化。


7月底,《深圳经济特区社会建设条例(草案征求意见稿)》公开征求意见,其中,推行大学区招生、建立义务教育学校教师交流制度等引起了市民的广泛关注。


福田区的一名地产中介透露,大学区招生的消息一出,就有学区房业主因为担心后续的政策变化,积极挂盘放卖,但买家也有同样的担忧,有的买家离小孩上学还有较长一段时间,更是变得谨慎。


近期,国家将打击学区房炒作提高到了史无前例的高度,深圳作为先行示范区,接下来也一定有实质性的动作。此外,“完善二手住房价格引导机制”也写入了深圳社会建设的文件中,意味着这一措施将长期坚持,这也将成为促成学区房降温的一个重要因素。


从供给端来看,2020年,深圳居住用地供应达到362.8公顷,对比2019年增加了一倍有余。2021年,深圳计划供应的居住用地继续保持在高位,达到363.3公顷,今年还提出将“实施大规模住房建设计划”。


大规模、持续性地供应宅地,实施供给侧的“战略突破”,意味着政策重心从多年来的需求侧转为供给侧,这是深圳房地产领域的革命性大动作。


政府出台二手房参考价,缩小了二手房与新房的价差,所以,市场的观望态势也从二手房传递至新房。而新房供应大幅增加的预期已经比较明确,购房者的心态变得更平缓,购房周期变长。长远来看,预计市场会有回暖之时,但不会以爆发的形式出现。

 

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