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首批“两集中”项目扎堆 谁能买得看“地房比”

来源:未知 作者:齐鲁地产 点击:

集中供应、集中出让,土地“两集中”带来的显著变化就是新房项目“扎堆”入市。今年5月,北京首批“两集中”供应的30宗住宅地块,目前已有20多宗公布了案名,有些项目已经开盘销售,其他项目也会于近期陆续开盘。新房项目选择空间更大、“金九银十”各种促销活动、房价近期也有所松动……多种因素下,自己的买房计划是不是该提前了?

随着楼市调控政策的不断升级,购房者越发珍惜手中的“房票”,北京商报记者也得到购房者的反馈,“未来房价到底是涨还是跌?什么时候是入场的好时机?‘买房即维权’的事件那么多,新房项目还敢不敢买?”未来的房价走势不可预测,但可以通过“地房比”指标,对北京首批“两集中”即将入市项目的“质地”参考一二。

综合楼面价“地房比”

朝阳一墅、青云上府排名前二

北商研究院统计发现,北京首批“两集中”的30宗地块综合楼面价地房比平均数为53.93%,17宗地块超越这一平均值。

超过60%的有7宗地块,朝阳一墅、青云上府、学府壹号院(树村北地块)、学府壹号院(树村南地块)、长安悦玺、奥森春晓、朝阳壹号,地房比分别为82.02%、80.28%、76.97%、76.9%、73.1%、64.89%、62.88%。

其中需要替大家“标红”一下,朝阳一墅、青云上府——超过80%。

处于50%-60%之间的有12宗地块,中绿·东岳府59.7%、德贤御府59.52%、德贤华府56.84%、北京壹街区56.62%、望京养云56.48%、龙樾合玺56.22%、和光悦府56.22%、保利锦上54.8%、北清云际54%、熙悦晴翠53.28%。

越秀+天恒置业联合竞得的怀柔刘各长村棚户区地块、首开+住总+花样年+旭辉联合竞得的密云檀营地块,目前尚未公布案名,上述两宗地块的综合楼面价地房比分别为53.96%和53.19%。

综合楼面价“地房比”

熙悦云上、和世界位列最后

也有表现“优异”的,综合楼面价地房比低于50%的有11宗地块,西山金茂府49.03%、山澜阙府46.69%、和悦璞云44.29%、绿城沁园43.29%、国誉未来悦41.7%、首开·熙悦丽博(共有产权房)29.97%、未来云城29.3%、熙悦云上28.2%、碧桂园·和世界27.58%。

其中,雅居乐竞得的门头沟永定镇地块,天时汤山竞得的昌平北七家地块,也同样未公布案名,上述两宗地块的地房比分别为46.76%和43.28%。

可售楼面价“地房比”

奥森春晓、朝阳一墅排前两位

影响房价的因素有很多,包括土地价格、各项税费、建安成本、人工成本、开发周期等。理论上,任何一个因素都会影响到房价走势,而成分占比越高,影响因素也就越大。但单纯以综合楼面价测算并不直观,部分地块可能并不“纯粹”,存在“隐性”负担,因此地块可售楼面价成为关键,计算出来的数值也要更高。

北京首批“两集中”供地,首次引入房屋销售价格引导机制,换句话说,房企需要在圈定的区间内找利润。

融入“外部条件”后,北京首批“两集中”地块的“地房比”也发生了变化。

据北商研究院统计,以可售楼面价(剔除配建面积)测算,30宗地块“地房比”平均数为61.49%,16宗地块超越这一平均值。

其中奥森春晓、朝阳一墅、青云上府、朝阳壹号、学府壹号院(树村北地块)、学府壹号院(树村南地块)占据前六的位置,可售楼面价地房比分别为84.51%、82.02%、80.28%、78.63%、76.97%、76.9%。

其他地块中,德贤御府75.22%、中绿·东岳府73.61%、龙樾合玺73.44%、长安悦玺73.1%、和光悦府71.49%、北清云际67.34%、保利锦上66.16%、熙悦云上66.11%、熙悦晴翠65.77%。

可售楼面价地房比处于50%-60%之间的有5宗地块,德贤华府57.14%、北京壹街区56.62%、望京养云56.48%。另外两宗是越秀+天恒置业联合竞得的怀柔刘各长村棚户区地块、首开+住总+花样年+旭辉联合竞得的密云檀营地块,地房比分别为54.07%和53.19%,前后变动不大。

可售楼面价低于50%的有9宗地块,西山金茂府49.03%、山澜阙府46.69%、和悦璞云44.29%、绿城沁园43.97%、国誉未来悦41.7%、碧桂园·和世界40.34%、首开熙悦丽博(共有产权房)39.72%、未来云城29.41%。雅居乐竞得的门头沟永定镇地块,“地房比”并未发生变化。

为啥“地房比”这么重要

同样的开发节点,同样的入市节奏,同样赶在“金九银十”与购房者见面,把握为数不多的销售窗口期。即便近几年“金九银十”成色略显不足,但各种降价促销、优惠活动充斥网络,其依然是楼市重要的营销节点。

北京首批“两集中”供应的30宗住宅地块,目前已有20多宗公布了案名,有些项目已经开盘销售,其他项目也会于近期陆续开盘。从所处区位上看,北京首批“两集中”涵盖朝阳、海淀、丰台、石景山、大兴、通州等12个区县,其中朝阳贡献了1/3,这对朝阳民众来说是福音。

对于这批项目,不少购房者都在问:“‘买房即维权’的事件那么多,这些项目我们怎么挑?”

未来的房价走势不可预测,但“平稳”这一核心宗旨是可以明确的,如果是刚需,“任何时候”都是入场的时机。

说到质量保证,这也是为什么要为您列出这两个“地房比”排行榜。

“第一批双集中的地大家都很紧张,如果说我们心里唯一有点底的,可能就是‘地房比’,有大概2万元左右的差额。”在首批双集中成功拿地的某央企京南片区营销总坦言,因为公司的产品以高端盘为主,比高周转的刚需盘的挑战更大,如果没有1.8万元以上的地房比差额,真的对利润保障没有底。“税费都是透明的,说白了,如果开发商一旦赔钱,除了加快周转,只能向成本要效益。”

多位操盘北京首批双集中供地的营销总也直言,如果以综合楼面价算,“地房比”差额在1.5万元以下的项目,自己身上的去化压力确实极大。“这也是某东四环项目上来就大规模全方位上渠道了,对于处于赔钱不赔钱边缘的项目,只有抢跑。”

“地房比”高就买不了?

按照简单的逻辑,超过地房比平均值就不选,买房就有保障了?其实也不然,中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示,部分项目可能受政府的“持股”的限制,才造成“地房比”走高,例如朝阳一墅、青云上府、学府壹号院等,都存在不同程度上的政府持有产权份额。而有些项目虽然地房比较低,但价格基数也小,地价与房价差值有限,同样不能保证“万无一失”。

学府壹号院两宗地块,是融创以可售楼面价约6.9万元/平方米摘得的,该项目属于“新型共有产权房”项目,政府指导价为11.2万元/平方米。但该项目最终以“20%政府持有份额”成交,因此购房者只需要支付8.9万元/平方米就可以入手。如果以11.2万元/平方米的价格测算,学府壹号院的“地房比”为61%左右。

此外,因为配建面积的融入,多个项目可售楼面价出现了明显上升。以熙悦云上为例,其综合楼面价为1.9万元/平方米,但融入配建面积后,可售楼面价上升至4.6万元/平方米,前后差值约2.7万元。具体来看,上述项目地块需要配建邮政设施、商业用房以及公共租赁住房,配建部分就分走了超过一半的规划建设面积。

如果更精准地计算,需要把配建项目的建安成本计算在内,考虑到每家开发商的产品定位不同,建安成本也有一定差距,同时产品回购价也需计算在内,上述地房比仅供参考。

还没案名的四块地

天时汤山拿地综合成本也挺高

或是因为周边没有竞争压力,房企也不着急入市,未公布案名的4宗地块是北京首批“两集中”的“独苗”——怀柔、密云、门头沟、昌平均只有一宗地块出让。但项目开发周期长,也会导致各项费用累计较多。

以在综合楼面价中占尽优势的天时汤山昌平北七家地块为例,在融入“外部条件”后变动很大,可售楼面价地房比由原来的43.28%上升至73.78%,“隐性”负担也显现出来了。但与同处于这个可售楼面价地房比其他项目比,天时汤山昌平北七家地块的操盘周期可谓“不着急”,但考虑到目前整体的信贷环境,未来该项目的综合成本其实并不低。

除了“地房比”,

渣盘的形成还有什么因素

以地房比来分析项目,更像是买股票看ROE(净资产收益率),需要结合起来使用。

有北京首批“两集中”项目需求的购房者,可同时关注开发商其他项目的品质、口碑以及价格。大型房企往往不会是单个项目开发,若干个项目同时操作,互相之间也可分担利润“风险”,保障最终总利润有一个可观数值。

一旦利润空间到限制,也更加考验房企的融资能力和成本控制能力。此前的“快周转”就是这个逻辑,项目去化快,成本自然也就低;融资成本低,购房者“买单”支出也相应会低一些。

此外,购房者也可多关注房企旗下物业情况。同样的板块、同样的品质、同样的价格,物业品牌溢价也能起到加分作用。

说了这么多,选对开发商很关键。同时,购房需求的契合度也很关键。

贝壳研究院高级分析师潘浩表示,目前市场行业之下,财务稳健的房企确定性会好一些。但买房主要还是看地段、交通、配套,同等价格看上述元素和购房需求的契合度。当然,契合度都达标的情况下,开发商就很关键。

对北京首批“两集中”供应项目感兴趣的购房者,需要格外注意。如果选择5个“新型共有产权房”项目:朝阳一墅、青云上府、学府壹号院(2宗地块)、望京养云、国誉未来悦,则需要明确自己的需求。以自住为目的,降低购房成本自然乐见其成;但以投资为目的,取得房产证满五年后才能交易的条件,则需要付出更多的时间成本。

此外,北京首批“两集中”供地,大多执行“套内70/90”标准,而不是过去的“建筑70/90”,也就是说,这批房源建筑面积多为百平以上,首付成本也要有一个心理预期。

事实上,大部分购房者在买房时,面临的最大问题就是成本问题——价格成本、时间成本、标的背景成本。但重要的事情说三遍:建议要选处于安全区间企业和地块,还是那句话:有成本保障的,只要开发商操盘合理、爱惜羽毛,质量是有基础保障的;但没有成本保障的项目,北商研究院也只能说一句——祝你好运。

如果实在感觉自己把握不好,那可以留足“储备”等待现房,这样至少是可见的“安全”。北京第二批集中供地,已经试点“竞现房销售”,也许在未来,期房销售会成为历史。

最近“内卷”一词盛行,购房者的“内卷”,从要配套、要品质,到不维权,甚至能交房就不错了。最近项目维权的声音、房企爆雷的声音屡见不鲜,在这一敏感时期,掏空“六个钱包”的住房,还是要多“计较”。

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